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토지거래허가제(토허제)는 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역에서 일정 면적 이상의 토지(주택 포함)를 거래할 때 지자체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 2024년에 연장되었던 주요 지역의 토지거래허가구역 지정이 현재 2025년 12월까지 유효하며, 최근 발표된 서울특별시의 최신 동향을 반영하여 투자자들이 주목해야 할 핵심 정보를 정리했습니다. 특히, 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동 등 주요 재건축 단지를 포함하는 지역의 **토허제 연장 여부와 그 영향**은 시장의 큰 관심사입니다.
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본 포스팅에서는 토지거래허가제가 연장된 배경, 주요 대상 지역, 그리고 2025년 현재 투자가가 알아야 할 필수적인 사항들을 상세히 다룹니다. 부동산 전문가들은 토허제가 재건축 단지의 ‘실거주 의무’를 강화하고 단기 투기 수요를 차단하는 효과를 가져오지만, 동시에 거래 절벽 심화와 매매가 하락 압력으로 작용할 수 있다고 분석하고 있습니다.
토지거래허가제 연장 배경과 2025년 주요 적용 구역 확인하기
토지거래허가제는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거하며, 지가가 급격히 상승하거나 투기 우려가 있는 지역에 대해 시도지사가 지정합니다. 최근 2024년 중순에 연장 결정이 내려졌던 서울시 주요 지역의 토허제는 현재 2025년 12월까지 적용되고 있습니다. 이처럼 **지속적인 연장 조치**가 취해지는 주된 배경은 해당 지역의 재건축 기대감으로 인한 부동산 시장 과열을 선제적으로 방지하려는 정부와 지자체의 강력한 의지 때문입니다.
2025년 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 서울시 주요 지역은 다음과 같습니다. 특히, 대규모 재건축 사업이 예정된 구역들이 대부분 포함되어 있어 실거주 목적이 아닌 투기성 거래를 엄격히 제한하고 있습니다.
- 강남구 압구정동: 아파트지구 내 주요 재건축 단지 일대
- 영등포구 여의도동: 아파트 및 상업용 건물 밀집 지역
- 양천구 목동: 목동 신시가지 아파트 단지 일대
- 성동구 성수동: 성수전략정비구역을 포함한 주요 재개발 지역
- 송파구 잠실동: 국제교류복합지구 관련 일부 지역
토지거래허가구역 내에서 주거용 토지(주택 포함)를 거래할 경우, 서울시 조례에 따라 **일정 면적 초과 시** 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 2년간 실거주 의무가 발생하며, 임대가 불가능해집니다. 이 때문에 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 사실상 불가능합니다.
압구정 여의도 목동 토허제 연장이 재건축 시장에 미치는 영향 보기
강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동 등 재건축 핵심 지역의 토지거래허가제 연장은 이들 지역의 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 특히, 재건축 사업이 속도를 내기 시작하면서 투기 수요가 유입되는 것을 차단하는 강력한 규제책으로 기능합니다.
재건축 추진 단지를 중심으로 볼 때, 토허제는 매수자에게 2년 실거주 의무를 부과함으로써 ‘진짜’ 실거주 목적의 매수자만 접근하게 합니다. 이는 단기 시세차익을 노리는 투기 수요를 배제하여 가격 급등을 억제하는 효과가 있습니다. 다만, 실거주 요건을 갖추기 어려운 매수자들의 진입이 제한되면서 거래량 자체가 크게 감소하는 ‘거래 절벽’ 현상을 야기하기도 합니다.
| 지역 | 주요 영향 | 2025년 시장 동향 |
|---|---|---|
| 압구정동 | 실거주 투자 수요 중심으로 재편 | 높은 호가 유지 속 거래량 극히 적음 |
| 여의도동 | 대형 평수 중심의 매매가 변동성 감소 | 사업 속도에 따른 제한적 상승 기대 |
| 목동 | 재건축 초기 단계 진입 장벽 역할 | 상대적으로 안정적인 가격 흐름 |
따라서 투자자들은 단순히 재건축 기대감만으로 접근하기보다는, 본인의 자금 계획과 실거주 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. **토허제 해제 시점**은 시장의 큰 변곡점이 될 수 있지만, 현재로서는 투기 억제 기조가 유지되고 있음을 인지하는 것이 중요합니다.
토지거래허가제 연장으로 인한 매매 및 전세 시장 변화 분석 보기
토지거래허가제가 연장됨에 따라 매매 시장과 전세 시장은 상반된 변화를 보입니다. 매매 시장은 앞서 언급했듯이 거래 절벽 현상이 심화되는 경향이 있습니다. 실거주 의무를 피하기 위해 매매 자체를 포기하는 매수자가 늘어나기 때문입니다.
반면, 전세 시장은 다소 불안정한 모습을 보일 수 있습니다. 토허제 구역 내에서는 2년 실거주 의무로 인해 매도자가 주택을 매입한 후 **전세를 줄 수 없게 됩니다.** 이 때문에 매도자 입장에서는 전세 보증금을 활용한 자금 회수가 불가능해져, 매도 희망 가격을 낮추거나 아예 매물을 거두는 경우가 발생합니다.
새로 허가를 받고 주택을 매입한 매수자는 2년 동안 직접 거주해야 하므로 해당 기간 동안 전세 매물이 시장에 나오지 않습니다. 이는 해당 지역의 전세 물량 감소로 이어져, 단기적으로 전세 가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히, 재건축 이주 수요까지 겹치게 되면 전세 시장의 불균형이 더욱 심화될 수 있습니다.
투자 시 유의 사항으로는, 토허제 구역의 주택을 매입할 경우 기존 세입자의 계약 갱신 청구권 행사 여부와 관계없이 매수자가 직접 입주해야 합니다. 매매 계약 전에 반드시 세입자와의 퇴거 일정을 명확히 협의해야 하며, 만약 협의가 불가능하다면 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.
2025년 토지거래허가구역 해제 및 재지정 전망 신청하기
토지거래허가구역의 지정 기간은 최대 5년이며, 통상적으로 1년 단위로 연장 여부를 검토합니다. 현재 서울시의 주요 토허제 구역은 2025년 12월까지 지정되어 있으며, 해제 또는 재지정 여부는 2025년 하반기 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 결정될 예정입니다.
해제 여부를 판단하는 주요 기준은 다음과 같습니다:
- 해당 지역의 지가 변동률 및 주택 가격 상승률
- 부동산 시장의 전반적인 투기 심리 여부
- 재건축 사업 추진 상황과 투기 수요 유입 우려 정도
부동산 전문가들은 2025년 말까지도 서울시 주요 재건축 단지에 대한 기대감이 여전히 높고, 시장 불안정성이 완전히 해소되지 않는다면, **토지거래허가제는 다시 한번 연장될 가능성**이 높다고 보고 있습니다. 특히, 정부와 지자체가 투기 억제 기조를 명확히 하고 있기 때문에, 규제 완화보다는 현행 유지 또는 강화에 무게가 실릴 수 있습니다.
따라서 투자자들은 2025년 하반기에 나올 서울시의 발표를 예의주시해야 합니다. 만약 토허제가 해제된다면 해당 지역의 거래량이 급증하고 가격이 단기적으로 반등할 가능성이 크지만, 재지정된다면 현재의 관망세가 지속될 것으로 예상됩니다. 투자 결정 시에는 토허제 관련 최신 뉴스와 정책 발표를 서울시 보도자료 등을 통해 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.
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토허제 연장 관련 자주 묻는 질문 FAQ
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 내 주택 매입 시 실거주 의무 기간은? | 허가를 받은 날로부터 **2년간** 의무적으로 해당 주택에 실거주해야 합니다. 이 기간 동안 임대는 불가능합니다. |
| 기존에 전세 세입자가 있는 주택도 허가를 받을 수 있나요? | 원칙적으로 허가를 받으려면 매수자가 직접 입주해야 하므로, 기존 세입자와의 명확한 퇴거 협의가 필수입니다. 협의가 불가능할 경우 허가가 반려될 수 있습니다. |
| 토지거래허가구역 지정 기간 만료 후 자동 해제되나요? | 자동 해제되는 것은 아닙니다. 지정 기간 만료 전, 지자체의 도시계획위원회 심의를 통해 **재지정 또는 해제 여부**가 결정됩니다. 2025년 12월 만료 예정 지역도 마찬가지입니다. |
| 법인 명의로 주택을 매입할 경우에도 토허제 적용을 받나요? | 네, 법인 명의 매입이라도 토지거래허가구역 내 일정 면적을 초과하는 주택은 토허제 적용 대상이 되며, 허가 목적에 맞는 이용 계획을 제출해야 합니다. |